政策导向之下,长租公寓市场正蓬勃兴起,成为众多房企竞相探索的转型领域。

日前,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布,出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,尤其是“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地”政策,被认为是改善商住楼库存的有效手段。

相关规定表明,支持房企拓展业务范围,将其持有的房源向社会出租,支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁,同时能够与其他企业合作,建立开发经营一体化、专业化模式,发展租赁地产。同时还特别提出,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

政策红利来袭 房企积极布局长租公寓

长租公寓,是带有装修和品牌管理的公寓,通常由资本方租下物业,装修配备之后以公寓品牌对外出租。简单来说,长租公寓扮演的就是“二房东”的角色。长租公寓又分为“集中式”和“分布式”两种形态,集中式公寓是资本方拿下整栋楼,对房间进行统一装修配备、统一服务;分布式公寓是分散拿下个人房东的房源,对房间进行装修配备后,以公寓品牌对外出租。长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色,并运用互联网平台降低交易成本,使得租客能拥有更好的体验。

有数据显示,截至2015年,国内房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。据华泰证券分析,按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算,我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。可见,上万亿元的租房市场“蓝海”,足以吸引房地产开发商、房地产中介、酒店集团等各路资本纷纷“杀入”。

试水资产证券化 破解盈利难题

在飞速扩张的同时,长租公寓的问题开始渐显。

房源和政策支持是制约长租公寓快速发展的瓶颈。业内人士指出,集中式公寓需要整栋获取房屋,租户以年轻白领、创业者为主,同时,还需要考虑地段、公共交通等问题,最好能离地铁站近点。但优质地段房源稀缺且租金较贵,这对未来的运营也是巨大考验。

由于前期投入巨大,短期收益与回报不成正比,多数企业仍是依靠风投等资本支撑在运营,尚未实现盈利。长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱,其中更便宜的资金主要可以考虑险资、债权,甚至REITs机构等低利率资本。目前,已有租赁企业将其对租客经营租赁权的收益,通过金融机构转化为理财产品,转让给投资人。

目前市场上长租公寓的运营商众多,主要面向都市白领,尽管出租价格并不低,却都实现了较高出租率,甚至有的长租公寓已经租满,排队预约者甚多。长租公寓产生稳定的租金收入可以带来稳定又可观的现金流,较易实现资产证券化,便于企业进行资本运作。政策红包释放后将逐步激活我国租赁市场,也为更多资金进入长租公寓领域提供了契机。机构投资者也可以通过收购相关资产或与房企合作,打造优质的长租公寓产品,并通过资本化运作获取丰厚的投资收益。



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