本文作者:同策研究院 首席分析师 张宏伟

近年来,随着房地产行业进入白银时代,增量市场逐渐饱和,存量市场慢慢从幕后走向台前。一方面,2016年起,房价上涨、首次置业门槛提高,2017年国家对租赁行业政策暖风频吹,国家级、各城市级利好政策不断出台,越来越多年轻人主动或被动选择租房。另一方面,以类住宅整改为典型案例的房地产规范政策趋于严格,持有自持用地的房企需要寻找更加规范、更加长寿的手段盘活存量资产。

多方政策利好

1. 土地:一些试点城市出台的鼓励工改租、商改租政策,从土地属性的源头上为长租公寓租赁行业提供了更多的兼容性和可能性;

2. 税收: 财政部发布的公寓税收利好政策也积极推动着长租公寓的发展;在金融方面,证监会加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。

3. 融资:除此之外,2017年长租公寓类资产证券化产品发行笔数已超过10笔,为长租公寓的发展打开了新的融资渠道。

长租公寓行业现状

1. 中国租赁行业崛起正当时,不论从市场端还是企业端都能反映出,以销售新房为绝对主导的时代被弱化,租购并举的房地产时代来临,租赁即是盘活存量资产的解决方案,也是满足人民住房需求的重要手段。

2. 市场上,房地产开发商、创业类企业、房地产中介、“国家队”陆续试水长租公寓产业。随着顶层设计类政策与长租公寓扶持类政策的不断完善,首批12个人口净流入的中大试点城市正在陆续进入存量房时代。因为参与者的不同背景与经验,原有的传统租赁市场分割为更细的细分市场,为行业整体的规范、服务和发展做出新的定义。

国内长租公寓行业资产证券化发展历程

长租公寓寻求扩张需要资金的支持,目前公寓的融资方式主要包括股权融资和资产证券化。

1. 2017年是资产证券化作为创新型融资工具在中国长租公寓市场的萌芽时期,比较典型的两个ABS产品案例分别是魔方公寓用运营物业未来三年租金作为底层现金流发行的规模为3.5亿元产品,和链家旗下长租公寓品牌自如发行的“中信证券—自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划”,底层资产由未来房租与公寓衍生服务收入构成,规模为5亿元。类REITs模式大多是由房企发行的CMBS产品,2017年融资规模超300亿元。

2. 2017年底2018年初,住房租赁行业迎来ABS热潮,多个“首单”让行业火热。而每单的规模也呈现阶梯式上升,从50亿到100亿再到400亿元。住房租赁市场资产证券化的规模随着行业发展,将会向大额发展。REITs、类REITs、CMBS、ABS等融资模式一直凸显在住房租赁市场。

3. 2018年以来,资产证券化在长租公寓市场继续成长。纵观同策研究院监测的40家典型上市房企开发商,一季度融资渠道总体处于紧缩状态,反观长租公寓品牌通过寻求创新型融资渠道,在一季度融资总额超百亿元,其中新派公寓与建设银行成立规模20亿元的不动产并购基金,以及自如公寓发行规模为20亿元的储架式ABS产品,这意味着房企可通过将自持用地或其他项目涉足长租公寓,进而采取资产证券化等创新型融资工具发展住房租赁业务。

创新型融资为公寓迎来新的发展机遇

房地产行业市场逐渐从增量时代步入存量时代,长租公寓作为存量改造的重要解决方式之一充分迎合当前市场发展阶段的需要,成为了我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。市场的需求与政策性的支持使长租公寓迎来发展机会。

1. 2018年3月14日国务院发文确认中国历史上第一部租赁法案将于今年出台;《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划,真正迎来一个规范、透明、光明的市场。

2. 证监会也在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。目前我国公寓市场尚未完整与成熟,加之未来在明确的法律法规指导下资产证券化与REITs等创新金融渠道的拓宽,长租公寓发展潜力不容小觑。

潜在冲突

在降杠杆、减负债的大环境下,资本市场环境融资渠道持续收紧、额度受到限制。相比之下,现有的长租公寓资产证券化、类REITS及REITS等创新融资产品发行规模大,审批速度快,基于这样的优势,大多数开发企业把它当作短期的融资工具。虽然资产证券化的持续火热为长租公寓在短时间内解决了融资难的痛点,但一些企业在获取资金后只注重规模化扩张,缺少长期运营思维,没有真正将资金用于支持运营,难以发掘盈利点。这将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。



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